Пятиэтажки: снос затянется, цена поднимется, инвесторы сомневаются

Пока для сноса пятиэтажек нет ни плана, ни средств, ни осознания объемов и сроков работ

21 февраля на встрече главы страны с мэром Москвы Сергеем Собяниным как гром посреди ясного неба прозвучало заявление столичного градоначальника о продолжении и полном окончании сноса пятиэтажек всех серий к 2020 году.

Обещание кажется умопомрачительным, беря во внимание, что на тот момент еще не закончилась программка, начатая предшествующим мэром столицы Юрием Лужковым, и в планах мэрии был снос 71 подобного дома до конца 2018 года. Также не добавляет оптимизма ранее изготовленное Сергеем Собяниным заявление о том, что для реализации первого шага переселения «потребовались просто несусветные усилия». 2-ой же шаг предугадывает в 4 раза больший объем работы. Позднее министр строительства Рф Миша Мень уточнил, что проект рассчитан «минимум на 15–20 лет» и именовал его «самым масштабным проектом не только лишь по Москве, да и по всей стране».

А пока депутаты Гордумы Москвы готовятся внести конфигурации в земляной, градостроительный и жилищный кодексы в части, касающиеся расселения людей, мы обратились к застройщикам с просьбой откомментировать принципиальные планы столичного градоначальника.

Реально ли снести все пятиэтажки в Москве до 2020 года?

Лена Егорова, генеральный директор Kalinka-Недвижимость:

- На данный момент, по заявлению столичного градоначальника, идет речь о сносе 8 тыщ пятиэтажек, тогда как за все прошлые годы деяния программки было снесено 1,7 тыс. домов хрущевской эры. Четырехкратный рост объема, подлежащего сносу за наиблежайшие четыре года, на наш взор, не самая обычная задачка в практической реализации.

Сначала, будет нужно оперативное обновление нормативной правовой базы, поиск подходящих площадок и инвесторов для строительства нового жилища. При этом эти вопросы пригодится решать наряду с анализом и модернизацией социально-бытовой инфраструктуры, транспортно-дорожной и жилищно-коммунальной сетей. Всем разумеется, что прежние мощности по всеохватывающему жизнеобеспечению микрорайонов, рассчитанные исходя из координат 60-80-х годов прошедшего века, не отвечают даже текущему положению вещей. Никто полста лет тому вспять не мог представить, как вырастет количество автомобилей, домашней техники и электроники в наших дворах и квартирах!

Если учитывать, что на освобожденных от «хрущевок» участках, наверное появятся высотки, то повышение плотности населения со всеми вытекающими последствиями в реконструируемых кварталах безизбежно. Потому все нюансы по обеспечению достойного свойства жизни москвичей в районах, попадающих в программку сноса пятиэтажек, необходимо решать сразу с жилищным вопросом. По другому, необходимость этой масштабной социальной идеи становится непонятна.

Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию вкладывательной компании KEY CAPITAL:

- Если оттолкнуться от объемов заявленного сноса, то в теории и с учетом обеспечения доходности застройщиков предстоит выстроить более 50 млн кв. м нового жилища на сумму около 2,5 трлн руб. Это без учета благоустройства и инфраструктуры. Если же разбить эти числа по годам с 2018 по 2020, то получится, что в год нужно возвести 16,7 млн кв. м на сумму 833 миллиардов руб.

Позволим для себя вспомнить слова управляющего департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, что в 2016 году «в Москве было сдано в эксплуатацию 3,34 млн кв. м жилища». Отсюда следует, что работа по вводу новых объектов на месте несносимых серий должна составить львиную долю каждогоднего объема ввода жилища в Москве - 75%! Готовы ли к такому повороту событий застройщики? Даже если к концу 2017 года город детально проработает все нюансы нового стратегического проекта, то 1-ые конкурсы пройдут в 2018, а с учетом необходимости создать проектную документацию, 1-ые сносы состоятся не ранее конца 2018 – начала 2019 года. Выходит, что к 2020 году программка очевидно не завершится.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

- Нет, воплотить схожую масштабную программку по сносу пятиэтажек до 2020 года нереально. Во-1-х, идет речь о колоссальных денежных издержек. Во-2-х, только поиск и подбор инвесторов займет существенное время, потому что выполнить программку только силами властей будет нереально. Как понятно из открытых источников, к истинному времени разработку общего плана данной программки подразумевается окончить к концу 2017 года. Сама же программка по самым жизнеутверждающим прогнозам займет порядка 20 лет.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Фаворит»:

- Снести пятиэтажки в Москве до 2020 года нереально. К примеру, если в год будут строить даже порядка 2 млн. кв. м (таковой объем жилища возводился за счет городского бюджета в 2005 – 2009 гг.), то окончить программку можно только через 12-13 лет.

Но для того, чтоб инвесторы охотно стали учавствовать в этой программке, нужно верно обозначить правила игры в законодательной базе. Нужно сформировать механизм выкупа у девелоперов построенного жилища.

Снос пятиэтажек и, соответственно, строительство на их месте новых объемов жилища приведет к повышению конкуренции посреди застройщиков, работающих на столичном рынке. Это означает, что они будут обязаны находить дополнительный подход к покупателю, предлагая еще больше улучшенный продукт за применимые средства. На потребителе это отразиться только положительным образом.

Откуда должно идти финансирование этой программы? Готовы ли инвесторы вложиться в этот проект?

Лена Егорова:

- Пока в диалоге главы страны и мэра Москвы говорилось только о способностях столичного бюджета, который, по словам Сергея Собянина, довольно устойчивый для пуска такового проекта. По оценкам профессионалов, заместо 25 млн кв. метров сносимого жилища приблизительно может быть построено до 100 млн кв. м. Другими словами не надо быть профессионалом, чтоб представить, что роль инвесторов в настолько огромном градостроительном проекте будет нужно наверное.

Заинтриговать инвесторов город сумеет только особыми критериями роли в проекте сноса пятиэтажек. Как вариант, облегченная, может быть, льготная процедура предоставления земляных участков под застройку, снятие с девелоперов обязанностей по обеспечению новых жилых комплексов парковками, школами, детсадами и т.д. В данном случае городку будет нужно изыскать внутренние ресурсы для этих задач.

При всем этом выстроить новое жилище не много, необходимы социально-экономические условия для его реализации, по другому не считая убытков и «мигрени» таковой проект ничего не принесет девелоперу. В Москве в уже построенных с привлечением инвесторов домах приблизительно 30% квартир предоставляется жителям снесенных пятиэтажек. Остальной фонд продается в свободном рынке. Состояние спроса на жилище определяется платежеспособностью населения, доступностью ипотечных программ, что в свою очередь находится в зависимости от общей экономической ситуации в стране. Экономика в Рф стабильностью не отличается, о полном выходе из текущего кризиса гласить заблаговременно. И навряд ли кто-то сейчас возьмет на себя смелость гарантировать успешную реализацию программки сноса пятиэтажек и охотного роли в ней инвесторов.

Эвелина Ишметова:

- На наш взор, основная неувязка не в том, откуда брать средства, а в том, что город опять не планирует никакого регулирования состава населения в сносимых районах. Все снова отдается на откуп застройщикам, которые, вероятнее всего, или построят новые спальные районы, превосходящие в разы по плотности старенькые. Или, если оставят этажность менее 7-8 этажей, то создадут более дорогие кварталы класса бизнес и бизнес+. Что очевидно приведет к изменению демографического состава и вытеснению обычных для данного района обитателей.

Как можно было бы решить эту ситуацию? Город мог бы создать более сложные схемы, дозволяющие сохранить среднюю комфортабельную высотность рассматриваемых кварталов за счет предложения роли застройщиков, скажем, в программке ТПУ. «Вошел в программку пятиэтажек – получил долю в ТПУ N». Это, естественно, очень грубо, но должны быть методы не позволить высокоплотное новое строительство в среднем поясе городка.

Наталья Шаталина:

- На наш взор, для вербования личного капитала нужно всеохватывающее и всестороннее роль городских властей. Сначала, оставляя за рамками правовую и нормативную базу и точный план программки, нужно субсидирование покупки и строительства квартир для переселенцев. Механизм может быть различным – от строительства городского жилища самим городом до выделения застройщиком взамен предоставляемой местности под застройку части квартир под переселенцев. Плюс ко всему, из-за тривиального роста плотности застройки на месте сносимых домов будет нужно также и достройка соответственных объектов инфраструктуры – от социальной до транспортной. В схожей ситуации освобождение застройщиков от этой «ноши» посодействовало бы в деле вербования дополнительных строй компаний.

Как повлияет снос пятиэтажек на рынок жилья в Москве?

Лена Егорова:

- Предсказать на данный момент воздействие массового сноса столичных пятиэтажек пока трудно. Последствия могут быть как прямые, так и косвенные, как немедленные, так и отложенные во времени.

Из более тривиального: положительным моментом для потребителей может стать уменьшение цены жилища, чего следует ждать ввиду роста объема новостроек, роста конкуренции посреди проектов и районов, конфигураций в соотношении спроса и предложения.

Если же для покупателей падение цен - плюс, то для застройщиков - напротив. Они точно станут находить резервы для сокращения издержек и издержек, что неизбежно отразится на качестве строительства. А беря во внимание сжатые сроки реализации новейшей программки сноса, которые на данный момент на публике декларируются, очень тяжело представить для себя на выходе достойный продукт современного жилищного строения, который появится на карте столицы заместо несчастных пятиэтажек.

Не считая того, в числе возможных сложностей, которые не лежат на поверхности, но не исключены в дальнейшем, можно представить задачи с рабочими местами в районах реализации программки, повышением нагрузки на публичный транспорт, объекты и коллективы мед, образовательных, соц учреждений.

В тоже время при общих подходящих критериях можно гласить о новых точках роста и «оздоровления» в районах сноса пятиэтажек – модернизации в их локальной инфраструктуры, развитии малого бизнеса, улучшении общественного климата и криминогенной обстановки.

Наталья Шаталина:

- Во-1-х, программка рассчитана минимум на 15-20 лет, а с учетом опыта предшествующей программки и объемов текущей может занять даже больше времени, и новый объем предложения будет растянут во времени. Во-2-х, в реальный момент на местности «старенькой» Москвы уже действует программка по реновации столичных промзон, в том числе благодаря которой за последние 2 года объем предложения в старенькой Москве вырос на 91%.

Потому не стоит ждать определяющего воздействия данной программки на рынок в целом. Но не исключено локальное изменение в рамках 1-го либо нескольких районов в случае массовой реновации огромных территорий сразу.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть кабинетов недвижимости»:

- Пятиэтажки – это самое доступное, но при всем этом самое неловкое, устаревшее и неликвидное жилище Москвы. Безусловно, оно выполнило свою функцию, но на данный момент его время прошло, оно нуждается в подмене. Потому в целом снос пятиэтажек пойдет на пользу рынку, оздоровит его. Если программка по сносу будет реализована, то неликвид уйдет, а его место займут новые, более комфортабельные и технологичные дома, построенные с учетом современных потребностей и с внедрением новых технологий. Естественно, это отразится и на ценах: на данный момент сектор пятиэтажек составляет приблизительно 10% рынка недвижимости Москвы, и это, повторюсь, самые дешевенькие предложения. Точно сказать, сколько будут стоить квартиры в новых домах пока нереально, так как еще ничего непонятно: ни застройщики, ни материалы, ни планировки, ни локации. Но это жилище однозначно будет дороже имеющихся «хрущевок», и в среднем стоимость квадратного метра по Москве вырастет.

Ящик полимерный многооборотный 60х40х22 см, пластик цвет зеленый

Ящик полимерный многооборотный употребляется для производственных, хозяйственных, бытовых нужд. Сделан способом формования из крепкого пластика, может применяться при минусовых температурах, не деформируется.

Ящик стоит приобрести для сбора и хранения растительной продукции, перевозки пищевых и других продуктов. Через мелкоячеистые стены циркулирует воздух, содержимое не выпадает.

Достоинства: